我们认为，当前讨论的核心问题不仅是 Scape 的渠道策略，
更是 uhomes 与 Scape 之间的合作逻辑需要重新梳理。
澳大利亚学生住宿市场整体在快速增长，但 Scape 的增速明显落后于大盘。来源：uhomes 内部成交数据
| 城市 | 2024 4-6月 大盘 | 2025 4-6月 大盘 | 2026 4-6月 大盘 | 大盘两年增速 | 大盘2026增速 | Scape 2026增速 | Scape两年增速 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 全澳 | 3,602 | 4,370 | 5,330 | +48.0% | +22.0% | +0.1% | −16.8% |
| 墨尔本 | 1,255 | 1,600 | 2,248 | +79.1% | +40.5% | +4.4% | −14.0% |
| 悉尼 | 1,386 | 1,662 | 1,715 | +23.7% | +3.2% | −9.9% | −21.0% |
| 布里斯班 | 592 | 617 | 737 | +24.5% | +19.4% | +14.2% | −1.3% |
| 阿德莱德 | 205 | 235 | 245 | +19.5% | +4.3% | −46.9% | −75.4% |
2026年4-6月同比增速：大盘 vs Scape 来源：uhomes 内部成交数据
这不是市场的问题。澳大利亚学生住宿大盘两年累计增长近50%，Scape 在同一时期反而下降了16.6%。这说明学生没有消失——这些增量中，有相当比例流向了活动力度更大的品牌。墨尔本大盘同比暴涨40.5%，而 Scape 仅实现4.4%的微弱反弹，大盘红利几乎完全没能吃到。悉尼大盘微增的同时 Scape 下降近10%，市场份额在静悄悄地流失。
4月1日至6月28日，Scape 全澳录得 983 单，对比去年同期 982 单，总量基本持平。但分城市看，结构性压力明显。来源：uhomes 内部成交数据
来源：uhomes 内部成交数据 2024–2026
更值得关注的信号来自第二阶段 Nomination 期间（6月11日至28日）。在此期间，Scape 录得 135 单，而去年同期为 224 单，同比下降 39.7%。其中 Nomination 楼栋贡献 62 单（45.9%），非 Nomination 楼栋贡献 73 单（54.1%）。这意味着，即使部分楼栋被指定为优先推送，订单并未自然集中到这些楼栋中，而是更加分散，且总量明显下滑。
来源：uhomes 内部成交数据
2026年表面总量 vs 存量楼栋实际表现 来源：uhomes 内部成交数据
说明：2026年4–6月总量983单中，含 Ascot（40单）和 Lachlan（28单）两栋2024–2025年尚未运营的新楼。扣除这两栋新楼贡献后，与2025年同一批存量楼栋可比口径为915单，较2025年的982单下降6.8%。来源：uhomes 内部成交数据
2026年 Scape 同比数据下滑，我们理解这是一个需要解释的变化。以下三组数据对标，客观说明波动来源。
来源：uhomes 内部成交数据 2024–2026 · 签证数据 澳洲教育部/ICEF
三轮活动横向对比 · 2024 vs 2025 来源：uhomes 内部成交数据
上述数据指向三个递进的结论：
* 签证数据：2026年2月中国学生高等教育签证申请量同比下滑39%（2026.2 vs 2025.2）。来源：澳洲内政部，经 ICEF Monitor 报道（2026.4）。
链接：ICEF Monitor · ABC News
数据来源：uhomes 内部成交数据 2024–2026 · 签证数据 澳洲内政部/ICEF · uhomes 渠道调研 2026.6 (N=218)
在今天的市场环境下，将合作限制在特定楼栋或特定房型，会产生不必要的摩擦。
uhomes 对 Scape 的投入不仅限于上架房源，它涉及流量分配、销售培训、顾问激励、内容曝光、客户教育和管理层注意力。要让我们在公司层面认真投入，Scape 需要被视为一个完整的全国性投资组合，而非一组有限的 Nominated 楼栋。
来源：uhomes 内部成交数据 2024–2026
| 城市 | Nominated 楼栋 | 25/6月 | 26/6月 | 变化 | 佣金变化 (25→26) |
|---|---|---|---|---|---|
| 布里斯班 | Tribune | 43 | 33 | −23.3% | 4.26% → 3% |
| 悉尼 | Redfern | 9 | 11 | +22.2% | 3% → 5.06% |
| 悉尼 | Quay | 3 | 15 | +400% | 2% → 4.70% |
| 悉尼 | Sydney Central | 39 | 17 | −56.4% | 3.76% → 4.60% |
| 悉尼 | Darling Square | 12 | 5 | −58.3% | 4.23% → 3.89% |
| 悉尼 | Scape at USYD | 3 | 3 | 持平 | 2% → 5.37% |
| 墨尔本 | Berkeley 2 | 12 | 4 | −66.7% | 5.75% → 6% |
| 墨尔本 | Cornell Place | 3 | 7 | +133.3% | 3% → 6% |
| 墨尔本 | La Trobe | 29 | 9 | −69.0% | 6%（持平） |
| 阿德莱德 | Waymouth | 7 | 3 | −57.1% | 5% → 6% |
来源：uhomes 内部成交数据 2024–2026
上述数据指向同一个结论：在仅有部分楼栋开放的合作框架下，uhomes 难以在公司层面为 Scape 集中配置资源。当开放的楼栋有限、清单频繁调整时，销售团队的注意力自然会分散到转化路径更短、政策更稳定的选项上。这不是意愿问题，是结构问题。当佣金水平不足以支撑渠道的持续运营投入时，销售资源自然会流向更可持续的选项。品牌级合作要解决的，不是「让销售更努力推某一栋楼」，而是让推广 Scape 这件事本身具备可持续的运营基础。全面开放所有楼栋，才能让 uhomes 将 Scape 作为一个完整品牌来运营，而非在碎片化的楼栋清单里做选择题。
不再继续仅开放部分楼栋、部分房型的模式。在供给充足的市场中，学生选择太多。如果 Scape 希望 uhomes 更认真地投入，我们需要能够将 Scape 作为一个完整的全国品牌组合来推广——根据真实需求动态分配流量，而非受限于固定名单。
建议 uhomes 在所有 Scape 澳洲楼栋的预订中，享有比其他代理高 1% 的佣金。此机制适用于所有楼栋、所有房型，不与特定楼栋或楼栋级销量目标挂钩。
同时，Scape 可以在公司层面设定清晰的年度目标，达标则优先合作关系延续至下一年；若超额完成，可适用阶梯奖励。具体目标值建议双方协商确定。
这样双方围绕的是 Scape 澳洲的全年总增长，而非短期楼栋级别的波动。
uhomes 自身在澳新市场有明确的增长规划，有能力为 Scape 带来规模化增量——前提是合作机制具备可持续的运营空间。
目前楼栋级合作模式下，房态信息更新存在延迟，导致前端展示与实际可订状态不一致。学生在比价过程中遇到「显示有房、实际已满」的情况，直接影响转化体验。
建议双方推进系统层面对接，实现 Scape 房态数据的实时或准实时同步。这不仅能减少无效咨询、缩短预订链路，也让 uhomes 的流量分配更精准——知道哪些房源真实可订，才能把流量导到对的地方。
当前 Scape 主力产品以学期租约（26周和52周）为主，但市场调研显示学生需求正在多元化。部分学生需要更灵活的租期选择——语言班过渡、实习短住、学期末补租等场景对短租房源有持续需求。
建议 Scape 在主力长租产品之外，增加短租房源比例（如按月或按周起租的灵活选项）。这既能覆盖更广的客群，也能在长租空置期为楼栋提供补充收益。
对 uhomes：销售团队的信息变得清晰——Scape 是公司级优先合作伙伴，有全量库存和实时房态支撑。
对 Scape：目标变得明确——uhomes 应该帮助增长 Scape 全澳总订单，而非仅推特定楼栋。
对学生：定位更清晰——选择 Scape 是因为它本身就是更好的住宿选择，且预订体验顺畅、租期灵活。
这个模式减少内部冲突，减少销售偏差，让双方在战略层面管理合作关系。
2026年6月，uhomes 对 218 位中国留学行业一线顾问进行了两轮调研（自填 + 面访，覆盖 30+ 城市）。以下是关键发现：来源：uhomes Field Notes Sydney · Jun 2026
需求下滑并非周期性波动，而是一次目的地价值重估。多位一线顾问在面访中描述同样的场景：澳洲硕士多为两年制，而香港、新加坡、英国多为一年制——成本几乎翻倍。家庭在做这道算术题时比以往任何时候都更谨慎。
「大多数澳洲硕士课程需要两年；英国、香港和新加坡只要一年。家庭现在算这笔账比以往任何时候都仔细。」
— 合作机构 · 华北地区 · uhomes 2026.6 渠道调研
以上数据均来自 uhomes 2026年6月实地调研，完整报告可另行提供。
我们的建议并非针对 Scape 的常规渠道策略，而是专门关于 uhomes 与 Scape 在当前市场环境下应如何重新设计合作逻辑。
这个模式让 Scape 控制成本，同时给 uhomes 一个在公司层面投入 Scape Australia 的清晰理由。从全量库存开放，到房态系统对接，再到灵活租期产品补充——双方围绕 Scape 全澳年度总增长协同发力，而非受限于楼栋级别的短期波动。
学生选择 Scape，应该是因为 Scape 是更好的选择。